KORLes conditions générales, ce sont les coûts du chantier qui ne se mesurent pas sur les plans : le personnel qui dirige les travaux, les installations temporaires, les conteneurs, les permis, les assurances. Aucun métré ne les fera sortir tout seul. C'est justement pour ça qu'on les oublie, ou qu'on les met « au pif ». Voici une liste par catégorie, la façon de chiffrer chaque ligne et un exemple complet.
Conditions générales ou frais généraux : la différence
Les deux expressions se ressemblent et on les mélange souvent. Elles ne couvrent pas les mêmes coûts.
- Conditions générales : les coûts de ce chantier-ci. Ils existent parce que ce projet existe et ils dépendent surtout de sa durée : surintendant, toilette, clôture, conteneurs, permis de construction.
- Frais généraux : les coûts du bureau, qui existent avec ou sans ce projet : loyer, comptabilité, salaire de l'estimateur, logiciels, véhicules de l'entreprise. On les répartit sur les projets, le plus souvent en pourcentage du coût des travaux.
La règle simple : si le coût disparaît quand le chantier est fini, c'est une condition générale. S'il continue, c'est un frais général. Et chaque coût va à un seul endroit, jamais aux deux.
La liste, par catégorie
Personnel
- Chargé de projet (la part de son temps sur ce projet)
- Surintendant ou contremaître
- Journalier (manutention, nettoyage en cours de chantier)
Installations de chantier
- Roulotte de chantier (souvent absente sur une petite maison, mais à se demander)
- Toilette de chantier
- Électricité temporaire
- Chauffage temporaire
- Clôture de chantier
- Protection et signalisation (protection des planchers, des voisins, de la rue)
Déchets et nettoyage
- Conteneurs à déchets (nombre de levées)
- Nettoyage final
Permis et frais
- Permis de construction
- Permis d'occupation de la voie publique
- Permis pour une roulotte ou une pompe à béton dans la rue, si la municipalité en demande un
Assurances et cautionnements
- Assurance chantier
- Cautionnement, si le client ou le contrat l'exige
Comment chiffrer chaque ligne
Chaque catégorie a sa propre unité. C'est ce qui rend les conditions générales vérifiables.
- Personnel : en heures. Pas en « pourcentage du temps », qui se vérifie mal. Estimez les heures par semaine pour chaque personne, multipliez par le nombre de semaines du chantier, puis par votre taux horaire.
- Locations : à la semaine ou au mois, selon la durée de l'échéancier. Toilette, clôture, électricité temporaire : la quantité, c'est la durée du chantier. Attention, un mois commencé est en général facturé en entier : 16 semaines (112 jours) donnent 4 mois de location, pas 3,7.
- Chauffage temporaire : seulement les mois froids. Il ne suit pas toute la durée du chantier, seulement la partie qui tombe en hiver, quand il faut chauffer pour le béton, le gypse ou les finitions.
- Conteneurs : au nombre de levées. Estimez combien de conteneurs le projet remplira (démolition, charpente, finitions), multipliés par le prix d'une levée.
- Permis, nettoyage final, assurances : en forfait (« ens. »). Prenez le montant réel de la municipalité ou de l'assureur pour ce projet, pas une moyenne.
Exemple chiffré : une maison de 16 semaines
Hypothèses : chantier de 16 semaines (112 jours, donc 4 mois de location), 2 mois d'hiver à chauffer, 6 levées de conteneur.
| Ligne | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Chargé de projet | 4 h/sem. × 16 sem. = 64 h × 75 $ | 4 800 $ |
| Contremaître | 10 h/sem. × 16 sem. = 160 h × 65 $ | 10 400 $ |
| Journalier | 8 h/sem. × 16 sem. = 128 h × 40 $ | 5 120 $ |
| Personnel | 20 320 $ | |
| Toilette de chantier | 4 mois × 200 $ | 800 $ |
| Électricité temporaire | 4 mois × 150 $ | 600 $ |
| Clôture de chantier | 4 mois × 250 $ | 1 000 $ |
| Chauffage temporaire | 2 mois × 1 500 $ | 3 000 $ |
| Protection et signalisation | 1 ens. × 1 500 $ | 1 500 $ |
| Installations | 6 900 $ | |
| Conteneurs | 6 levées × 600 $ | 3 600 $ |
| Nettoyage final | 1 ens. × 1 200 $ | 1 200 $ |
| Déchets et nettoyage | 4 800 $ | |
| Permis de construction | 1 ens. × 3 000 $ | 3 000 $ |
| Assurance chantier | 1 ens. × 2 500 $ | 2 500 $ |
| Total des conditions générales | 20 320 + 6 900 + 4 800 + 3 000 + 2 500 | 37 520 $ |
Si le chantier dure 4 semaines de plus
Le même projet passe à 20 semaines (140 jours, donc 5 mois de location) :
- Personnel : (4 + 10 + 8) h × 20 sem. → 80 h × 75 $ + 200 h × 65 $ + 160 h × 40 $ = 6 000 + 13 000 + 6 400 = 25 400 $ (+ 5 080 $).
- Locations qui suivent la durée : 5 mois × (200 + 150 + 250) $ = 3 000 $ au lieu de 2 400 $ (+ 600 $).
Soit 5 680 $ de plus, sans un seul matériau de plus. C'est pourquoi les conditions générales doivent être reliées à la durée réelle du chantier, et pas tapées une fois pour toutes.
Les erreurs fréquentes
- Oublier le chauffage d'hiver. Un projet estimé en été peut très bien se retrouver à couler la dalle ou à tirer les joints en janvier. Regardez sur quels mois tombe l'échéancier avant de chiffrer.
- Ne pas suivre les changements de durée. L'échéancier s'allonge de trois semaines, mais les heures du contremaître et les mois de location restent ceux de la première version. L'écart ci-dessus montre ce que ça coûte.
- Compter deux fois avec les frais généraux. Le chargé de projet est à la fois dans les conditions générales et dans le pourcentage de frais généraux. Même chose pour une assurance responsabilité annuelle de l'entreprise : si elle est dans vos frais généraux, ne la remettez pas dans le projet.
- Compter deux fois avec les sous-traitants. Certains sous-traitants incluent leur propre conteneur ou leur nettoyage. Lisez leurs soumissions avant de mettre le vôtre.
- Mettre un pourcentage à la place d'une liste. « 8 % de conditions générales » ne se vérifie pas et ne bouge pas quand la durée change. Une liste de lignes avec des quantités, si.
- Oublier les permis secondaires. Occupation de la rue pour un conteneur, une roulotte ou une pompe à béton : vérifiez auprès de la municipalité du chantier.
Dans KOR
Dans KOR, la section « Conditions générales » est toujours en tête de l'estimation, même vide, pour qu'on ne l'oublie pas. Vous pouvez partir d'une liste usuelle (personnel en heures, installations de chantier, déchets et nettoyage, permis et frais, assurances et cautionnements), fournie sans prix : vous y mettez vos propres taux une fois, dans la Bibliothèque, puis vous l'ajoutez à chaque projet. Les lignes de location peuvent suivre la durée de l'échéancier du projet, en semaines ou en mois : si l'échéancier s'allonge, la quantité suit.
En résumé
- Conditions générales = coûts de ce chantier ; frais généraux = coûts du bureau. Chaque coût à un seul endroit.
- Personnel en heures, locations à la semaine ou au mois selon la durée de l'échéancier, permis et assurances en forfait.
- Un mois de location commencé compte souvent en entier.
- Chauffage seulement pour les mois d'hiver du chantier.
- Quand la durée change, mettez à jour les heures et les locations.